Al bij de eerste bijeenkomsten van de Kenniswerkplaats Leefbare Wijken kwam de vraag op wat de verkoop van corporatiewoningen betekent voor de leefbaarheid van stadsbuurten. Wooncorporaties verkopen momenteel soms op grote schaal huurwoningen aan bewoners, mede met als doel de leefbaarheid van buurten te verbeteren. Maar heeft deze strategie wel het gewenste effect? Op de bijeenkomst van de KWP op 10 oktober jl. in wijkcentrum De Nieuwe Banier presenteerden drie sprekers hun inzichten over deze kwestie.
Onderzoeker Reinout Kleinhans (OTB/TU Delft) probeerde in zijn bijdrage de “beleidstheorie” achter de verkoop van corporatiewoningen te achterhalen. Waarom denken wij dat verkoop van corporatiewoningen de leefbaarheid van buurten ten goede komt en welke mechanismen veronderstellen wij hierbij? Zo zou de verkoop van huurwoningen de bevolkingsamenstelling van buurten kunnen veranderen (meer middengroepen), hetgeen een gunstig effect op de leefbaarheid zou kunnen hebben. Kleinhans merkt echter op dat de woningen veelal aan bewoners worden verkocht, zodat hooguit op langere termijn een verandering van de bevolkingssamenstelling te verwachten is. Ook wordt verwacht dat eigenaar-bewoners minder snel verhuizen en meer actief betrokken zijn bij de buurt. Kleinhans merkt echter op dat bewonersstabiliteit niet per definitie gunstig is (soms zitten bewoners ook ‘gevangen’ in de buurt vanwege ongunstige marktontwikkelingen. Eigenaar-bewoners kunnen zich inderdaad meer actief inzetten voor de leefbaarheid van de buurt, al was het maar om verloedering en waardevermindering te voorkomen. Daartegenover staat echter dat de nieuwe eigenaar-bewoners niet altijd geld hebben voor voldoende woningonderhoud, wat weer ten koste kan gaan van de fysieke staat van de betrokken stadsbuurten. Kortom, verkoop van corporatiewoningen is zeker niet per definitie gunstig voor de leefbaarheid van wijken. Zie HIER de powerpoint van Kleinhans. Op verzoek van de KWP schreef Kleinhans een korte literatuurstudie over deze kwestie. Deze vindt u HIER.
Reinhout heeft in het kader van zijn literatuurstudie tevens een interessant artikel geschreven voor de website www.socialevraagstukken.nl. Dat artikel kunt u HIER lezen.
Marn van Rhee (Gemeente Rotterdam/OBI) maakte op verzoek van de KWP een cijfermatige analyse van de leefbaarheidseffecten van de verkoop van corporatiewoningen. Zo vergeleek hij gebieden in Rotterdam waar op grote schaal corporatiewoningen waren verkocht (minimaal 10% van het corporatiebestand verkocht binnen 1 jaar) met in sociaal opzicht vergelijkbare gebieden in de stad. Het aantal verhuizingen en het aantal meldingen van burengerucht zijn indicatoren van leefbaarheid. Van Rhee vond echter bij beide indicatoren weinig verschillen tussen de wijken met en zonder verkoop. In een tweede analyse probeerde Van Rhee grotere gebieden met en zonder verkoop van corporatiewoningen met elkaar te vergelijken. De reden was dat over deze grotere gebieden meet statistische gegevens beschikbaar zijn, bijvoorbeeld over overbewoning, leegstand, burengerucht en meer algemene tevredenheid met de woonbuurt. Daarbij maakte Van Rhee ook nog eens een onderscheid tussen modale en benedenmodale stadswijken. De uitkomsten van zijn analyse waren heel wisselend. Vooral bij benedenmodale wijken lijkt verkoop van corporatiewoningen enig positief effect op de leeftbaarheid te hebben. In benedenmodale wijken met verkoop is inderdaad sprake een afname van de overbewoning, leegstand en burengerucht en van een toegenomen woontevredenheid. De vraag is echter of dit door de verkoop komt. In de controlewijken (zonder verkoop) zien we grosso modo vergelijkbare positieve ontwikkelingen. In modale stadswijken lijkt de verkoop van corporatiewoningen minder positieve effecten te hebben. Zo is in deze wijken zelfs sprake van meer meldingen van burengerucht (meer ook dan in de controlewijken zonder verkoop). Misschien dat de nieuwe eigenaren veel ’s avonds klussen? Ook Van Rhee concludeert al met al dat verkoop van corporatiewoningen niet per definitie een gunstig effect op leefbaarheid heeft. Zie HIER zijn powerpoint.
Tenslotte een stem uit de praktijk, van Gladys Mitchell, als projectleider van corporatie Woonbron werkzaam in de Rotterdamse buurt Schiemond. Mitchell vertelde dat er in Schiemond sinds 2004 rond 200 huurwoningen zijn verkocht aan bewoners. De redenen voor de verkoop waren om bewoners meer keuzevrijheid te bieden, de betrokkenheid van bewoners bij de buurt te bevorderen (er vanuit gaande dat eigenaar-bewoners meer betrokken zijn dan huurders), maar ook financiële redenen voor de corporatie zelf. De ontwikkelingen in de buurtsignalering, de woonbeleving en de sociale index laten helaas geen verbeteringen zien op het gebied van leefbaarheid. De collega’s en huurders ervaren met de komst van de kopers op het gebied van doelgroep, geluidsoverlast en beheer weinig verschil. Opvallend is zelfs dat nog steeds geen enkele koper betrokken is bij de wijk. Volgens Mitchell is het aantal verkochte woningen in Schiemond te gering om een positief effect op de leefbaarheid te kunnen hebben. Daarnaast hebben aanvullende maatregelen, zoals schoon, heel, veilig, intensief beheer, buurtouders en een actieve bewonersorganisatie samen een groter effect op de leefbaarheid in de buurt dan de verkoop van corporatiewoningen op zich. Zie HIER haar powerpoint.
Alledrie de sprekers plaatsten dus kanttekeningen bij de assumptie van sommige corporaties dat de verkoop van huurwoningen de leefbaarheid van wijken ten goede zou komen. In de discussie onder leiding van Victor Dreissen (Woonbron) werd deze mening beaamd, al merkte Kleinhans wel op dat voorzitters en besturen van corporaties geregeld roepen dat ze woningen verkopen om de leefbaarheid van buurten te verbeteren. . Een nuancering van de conclusie in de studie van Kleinhans is dat een zorgvuldig (VVE) beheer door in maatschappelijk gebonden eigendom verkopende corporaties verloedering doordat kopers hun woningen niet kunnen onderhouden deels kan ondervangen. Al snel kwam daarom de vraag op waarom corporaties dan wel woningen verkopen. Opgemerkt werd dat dit in de jaren ’90 begon om louter ideologische redenen. We vonden gewoon dat huizenbezit beter was, voor zowel bewoners als buurten, dan sociale verhuur. Gaandeweg kwamen er ook andere redenen op waarom corporaties huurwoningen verkopen. Ze hebben de afgelopen jaren steeds minder financiële armslag gekeken. Verkoop van corporatiewoningen levert corporaties de financiële middelen op die ze nodig hebben om hun taken (onderhoud en beheer, maar ook activiteiten om de leefbaarheid te bevorderen) in andere delen van de stad naar behoren uit te voeren. . Een andere reden voor verkoop is simpelweg omdat er bij bewoners behoefte bestaat aan koopwoningen van een behoorlijke kwaliteit. Corporaties willen hun klanten keuzevrijheid bieden. Inmiddels is het door stijgende huren, dalende huizenprijzen en een lage rente in steeds meer gevallen financieel aantrekkelijker geworden om te kopen. Een feit blijft dat in verschillende monitors een groter aandeel koopwoningen in een wijk vaak samenhangt met een betere leefbaarheid.
Eindconclusie is dat de oplossing voor zwakke wijken niet (alleen) gezocht moet worden in het verkopen van woningen. Corporaties en zeker ook gemeenten en andere partijen moeten op meerdere vlakken inspanningen leveren waarbij inzet op schoon, heel en veilig de basis vormt. In contact blijven met bewoners en het inzetten van complexbeheerders/wijkconciërges worden als effectieve middelen gezien.
